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大阪の貸事務所 皆様の声・質問2002年度版

2002年バックナンバー

他の不動産業者が掲載{12/18 栃木県(株)N様}

他の不動産業者に掲載されているホームページの○○物件は空いていますか?
一旦、申込が入りましたので弊社のHPより削除致しましたが、その後、再度募集開始となりましたのでご案内できます。

最近の賃貸オフィス需要{12/12 山口ホームより}

最近ご案内のお客様より必ずご質問されます、「オフィス需要はいかがですか?」についてです。
新聞・専門誌には、大阪のオフィス空室率平均10%超のデーターが出ております。当社に毎日入るオフィス資料・ご案内~ご契約に至る実務に合わせますと、各ビルの2極化が進んでいるようです。人気の物件は100%近い入居率・不人気の物件は10~中には40%近い入居率の物件もございます。前者と後者の中間が徐々に無くなりつつあるようです。当社の特選WEBサイトには当然前者の物件を多数掲載しております。

CS放送が受信できる{12/2 大阪市内(株)H様}

CS放送が受信できる賃貸オフィスはありますか。 現況のオフィスビルにはCS設備はございません。 貸主の承諾・ご希望の条件と坪数に見合うビル・なるべく上階(屋上からの工事費が安くなる為)等確認作業が必要です。 導入方法としては以下の方法が考えられます。
1.屋上へCSアンテナ設置にて共用配管スペースを利用し室内へケーブルを引込む。
2.屋上からケーブルを外壁を伝い外から室内へ引込む方法
3.携帯電話のように中継点として屋上にCSアンテナ設置のビルも 一部ございます。引込みにはアンテナ管理者の承諾が必要です。
4.ベランダ付オフィスビルにて、アンテナを手摺に固定し屋根裏から室内へ引込む方法(南西に視界が開けたベランダのみ有効)

条件の訂正{11/13 貸ビルオーナーM(株)様}

新規募集の条件をすぐに訂正してください?
誠に申し訳ございません。頂いた資料を元に公開致しました。今後はお問合せのお客様のみに条件提示致します。

素朴な疑問・質問{11/8 山口ホームより}

毎日、貸事務所をご案内していて素朴な疑問・質問等を受けます。できるだけ分かりやすく簡潔にまとめてみました。
【1】光ファイバーケーブルについて ビルのガラス窓に貼ってある▼の意味は?
火災など、緊急時に消防隊が突入する目印です。
緊急時の脱出口を表示しています(3階以上に設置)。3階以上からハシゴ車が外から入るマークですので、この窓際には物を置かないようにして下さい。 建築基準法により木造の共同住宅が2階まで(耐火・防火構造は例外) 認められているように、万一火災が起きた場合2階程度からの脱出(飛降り) は安全、3階以上からの脱出は危険とみなされています。 また、当時制定された時の消防車・ハシゴ車の限界の高さが31メートル でしたので、それを超える高さの建築物は非常用のエレベーターが義務付け られています。この非常用エレベーターは必ず建築物と空間(EPS・PS等)で 仕切られ、火災時にも最上階から安全に避難できるように設計されています。
*相当なコストがかかる為、高さ31メートル未満の建築物を建築主に勧める傾向がありますが、家主が最上階に住むようなケースですといかがなものでしょうか。
【2】携帯電話の入らない場所は?ビルの電波エリア
*各アンテナの電波エリア
各中継地点のアンテナ基地より重なるエリアの黄色いスペースが電波の届かない地域です。アンテナ基地局は地上から40メートルの高さ(ビルの10階相当)の建築物に設置致します。
電波の輪を重ねると電波障害の原因になります。
*山間部は4キロメートルの間隔にアンテナ基地局が設置。
【3】光ファイバーケーブルについて
◆二線ケーブルは 一般の電話一回線で電波障害(ラジオ・違法無線による雑音)盗聴の危険性あります。素材は鉄線・銅線です。
◆同軸ケーブルは一般の電話約3千回線あり、電波障害(ラジオ・違法無線による雑音)盗聴の危険性あります。素材は鉄線・銅線です。
◆光ファイバーケーブルは約3万回線以上あり、電波障害・盗聴の心配はありません。 素材はガラス繊維で1本の太さは髪の毛程度。100倍の通信速度があります。

容積率対象面積{10/11 大阪市内M(株)様}

容積率対象面積と共用率の因果関係を教えてください?
共用率の計算式は以下の通り単純です。 実効面積(壁芯計測)÷契約面積=共用率(%) 容積率対象面積は、 建築基準法による建物の容積(駐車場等は除く各フロア-と地下部分)を募集坪数で割ったものです。実際に計算致しますと、共用部を含んだ契約面積より@大きくなります。 @の面積を契約坪数としている貸ビルオーナーもいます。

外国企業との直接契約{10/7 台湾R企業様}

日本に現地法人がありませんが、外国企業と直接の契約は可能ですか?
法律の専門家によりますと、何ら問題はないそうです。但し、最終的には貸ビルオーナーの考えに委ねられますので、(万一の債務に備え海外へ取立は困難)当社で見合う物件をご用意致します。

オフィス移転のメリット{9/30 大阪市内S(株)様}

オフィス移転に伴うメリットとどれくらいの減額になるか教えてください?
現在借りておられます事務所の契約時期・坪数・築年数にてかなり相異がございますが以下ご参考にして下さい。 坪数⇒30坪を超えてきますと30~50%以上のコストダウン 築年数⇒竣工昭和60年以前のオフィスですと、室内のグレード・電気容量・コンセント数・室内の柱・セキュリティー・EVサイズ・共用部~WCのグレードが各段に違います。

大型機械の搬入{9/6 東京都(有)U様}

当社は機械の商社ですが、大型機械の搬入がたまにあります。オフィスを借りるに当りエレベーターのサイズを教えてください?
エレベーターの入口(間口)の幅寸法は80センチの統一、6・9・11・13人乗りが中小規模オフィスの中心です。内寸(実際の寸法)表示の図面は通常ございませんので、EV/何人乗りを目安に弊社HPにてご参照下さい。

共用部分の光熱費{8/3 大阪市内(有)S様}

共用部分の電気・水道・ガス代は、共益費に必ず含まれているものではないのですか?
大雑把に申上げますと、物件により異なります。目安と致しまして、共益費の坪単価1,000円を割る物件になりますと、貸ビルオーナーは各テナント様の契約坪数に応じて戸割り請求されます。

保証人免除{8/1 東京都(株)R様}

オフィスの契約に関し、保証人の免除はできますか?
ご契約者会社様の規模・資本金・設立時期・年商と各ビルにより、異なります。上場企業様のご契約においては、そういうケースも多々ございます。

貸事務所の契約の時期{7/19 東京都(株)G様}

9月1日より大阪支店の業務開始を考えていますが、いつ頃の契約が理想ですか?
8月のお盆時期(全般に貸ビルオーナーは8/10~8/18迄夏季休暇)を挟みますので、7月~8月上旬に物件の選定・8月中旬以降にご契約・8月末迄に電話工事・室内造作・物品搬入にて鍵のお引渡しが良いかと存じます。

デモ用ショールーム{7/9 兵庫県(有)O様}

当方、設計ソフト開発会社ですが、お客様へのデモによるショールーム希望です。15坪前後にて割安な1階のオフィスはありますか?
1階部分のオフィスは、大部分が共用部又は表に面する部分は店舗扱いになっております。上階オフィスに比べコストがかなり高くつきます。特に20坪以下の小スペースが割高です。条件は立地により異なりますが、保証金坪単価30万円以上・賃料共益費込み坪単価1.5万円以上が相場です。但し、ショールームには適しませんが、表面ではなく1階奥の部分ですと上階と同条件となります。

2社名掲載{6/28 大阪市内(有)G様}

業務拡張の為、新大阪へ本社移転を考えていますが、2社名の掲載はできますか?
原則的にはできません。契約書に又貸し行為・同居不可の文面に触れるからです。但し、資本関係・役員の重複・業務内容により、別紙「覚書・確認書・念書」等にて可能です。

短期借り{6/18 大阪市内(株)D様}

新大阪でオフィス開設につき、準備期間約1~3ヶ月、10坪以下の短期借りに適す物件はありますか?
解約予告と原状回復費用がネックとなります。設備が充実した100番の物件はいかがでしょうか。原状回復の完了していない貸し室のご提供にて、解約引き金の減額・解約予告1~2ヶ月の条件にて交渉致します。

関西ビルの解約予告{6/10 東京都(株)L様}

オフィス契約に当り、解約予告について、関東では「3ヶ月前」が結構ありますが、関西ではいかがですか?
関西のオフィス解約予告は、「6ヶ月前」が主流です。但し、オーナーにより交渉は出来ます。

貸事務所の共益費とは{5/24 大阪市内H様}

貸事務所の共益費とはどのような物が含まれますか。 共益費とは主に次の費用です。
1.建物の管理費
2.エレベーターの運転費及び維持費
3.共用部分の清掃費・塵芥処理費及び衛生費
4.共用部分の上下水道料金及びガス料金
5.共用部分の電灯料金及び電灯電力の基本料金
6.建物の保安・警備に要する費用
7.その他賃借室使用上共用部分としての必要経費

奈良県の部屋付け依頼{5/22 東京都M様}

奈良県大和高田市に分譲マンションを所有していますが、部屋付け依頼はできますか?
大変申し訳ございませんが、他府県の物件ですと、やはり近隣の不動産業者様が最適だと存じます。家賃設定も実勢価格に見合うものができます。

仕事の合間に内見{4/22 東京都A(株)様}

新大阪駅周辺で10坪前後の貸事務所を探しています。東京から仕事の合間に内見したいのですが、時間がかかりますか?
日時を指定して頂きましたら、事前に鍵の手配をしておきますので、約一時間程度で十分内見できます。

一番安い賃貸オフィス{4/15 大阪市内S様}

貸オフィス20坪前後を探しておりますが、1番安い物件はありますか?
エリアを固定されませんでしたら、特殊要因に付きこのような物件もございます。 現在満室の為リンク閉鎖しました。

新大阪のワンフロアー{3/21 大阪市内(株)J様}

新大阪駅にできるだけ近いところで、ワンフロア-25坪の安いオフィスはありますか?
25坪以上ならございますが、ワンフロア-オフィスの場合多少割高になります。コスト面を重視なされるのでしたら、セキュリティ・間仕切遮音がしっかりした分割貸しがお勧めです。

短期貸しオフィス{2/15 大阪市内(株)K様}

近くの建築現場の打合せ用に、半年間の短期貸しオフィスを安く探しています?
通常ですと、短期貸しは貸主より敬遠されます。費用を安くするには原状回復義務と解約引金の免除が出来るオフィスをお探し致します。

住居兼用オフィス{2/8 横浜市(有)S様}

住居兼用オフィスを大阪支店にて開設したいのですが、小さな子供がいます。適当な物件は有りますか?
事務所部分は駅に近い都市圏(商業地域)、ご家族の住居は環境と相反するものがございますが、業種とお客様の詳細な用途を照らし合わせてお探し致します。

貸事務所の天井高{1/22 東京都B(株)}

貸事務所の天井高は、物件により違うのですか?
坪数・坪単価にも寄りますが、30坪前後迄ですと平均H2400㎜が主流です。

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